Оформление сделки купли продажи квартиры

Прежде всего покупателю и продавцу необходимо определиться, будут ли ониполностью самостоятельно заниматься оформлением сделки или прибегнут кпомощи риэлторских фирм. Почти все крупные риэлторские фирмы сейчас оказываютуслуги по оформлению готовых вариантов сделок за умеренную сумму (300-500долларов). Они предоставляют нотариальные услуги, обеспечивают безопасныймеханизм передачи денег и ускоряют процесс государственной регистрациисделки. В любом случае, сторонам важно знать все этапы совершения сделки,чтобы самим контролировать ситуацию.

Сделка купли-продажи квартиры считается совершенной только с моментаее государственной регистрации. Порядок этой регистрации определяется Федеральнымзаконом.

Следует иметь в виду, что для совершения сделки купли-продажи нотариальноеоформление обязательно только в случае заключения договора купли-продажис пожизненным содержанием (договора ренты). Во всех остальных случаях достаточнозаключить договор в простой письменной форме, то есть составить один документ,подписанный сторонами, участвующими в сделке. Такой договор может помочьсоставить любой квалифицированный юрист или нотариус. После этого необходимообратиться в учреждение юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округапо месту нахождения предмета сделки - квартиры (п. 1 ст. 9 Федеральногозакона). Однако подавляющее большинство сделок купли-продажи квартир оформляетсяу нотариуса. Преимуществанотариального оформления сделки купли-продажи квартиры Напомним, что с 31 января 1998 г., т. е. с момента вступления в силу Федеральногозакона, договоры отчуждения квартиры (в том числе и купли-продажи) не требуютобязательного нотариального удостоверения. Согласно ГК РФ для этих сделокпредусмотрена простая письменная форма (то есть стороны должны закрепитьдостигнутые между ними договоренности в письменном виде и скрепить своимиподписями). Затем договор должен пройти государственную регистрацию. Каковы обязанности нотариуса, удостоверяющего договор купли-продажи квартиры?Прежде всего нотариус обязан разъяснить сторонам, обратившимся к нему,смысл и значение заключаемого договора и проверить, соответствует ли содержаниедоговора действительным намерениям лиц, собирающихся его заключить (Основызаконодательства Российской Федерации о нотариате). Проще говоря, выяснить,соответствует ли намерению и желанию сторон то, что изложено на бумаге.

Кроме того, при удостоверении сделки нотариус обязан убедиться в дееспособностиграждан, участвующих в сделке. Другими словами, прежде чем удостоверитьсделку, нотариус обязан убедиться, что стороны договора понимают значениесвоих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются по причинеплохого самочувствия насчет предмета сделки. Это устанавливается путембеседы с лицами, обратившимися с просьбой удостоверить сделку. Затем нотариусудостоверяет сделку, после чего еще раз обязан удостовериться в правильностиотражения в договоре действительной воли сторон, для чего должен зачитатьвслух договор участникам сделки.

Заметим, что на учреждение юстиции, которое регистрирует сделки, невозлагается обязанность проверки дееспособности сторон, которые заключилив простой письменной форме сделку по отчуждению недвижимости. Не возлагаетсяна него также обязанность по разъяснению сторонам смысла и значения совершеннойи представляемой для регистрации прав сделки по отчуждению недвижимости,а также ее соответствия действительным намерениям сторон. Может ли нотариус быть свидетелем в суде по делам о признании сделок купли-продажиквартиры недействительными?В настоящее время в суды поступает большое количество дел по признаниюсделок купли-продажи квартир недействительными. Как правило, недействительнымитакие сделки признаются по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, согласнокоторой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимсяв момент ее совершения в таком состоянии, когда он был не способен пониматьзначение своих действий или руководить ими, признается недействительной.Если эти сделки удостоверялись нотариально, суд может допросить нотариусав качестве свидетеля об обстоятельствах совершения сделки. При этом можноустановить хотя бы "момент совершения" сделки, каким образом она совершалась,как вел себя гражданин, как он себя чувствовал, в каком состоянии находился,мог ли он, с точки зрения нотариуса, отдавать отчет в своих действиях,понимал ли он их значение. Выяснив эти обстоятельства, суд, учитывая другиедоказательства, сможет сделать вывод об обоснованности исковых требований. Имеет ли место риск при заключении сделки купли-продажи только в простойписьменной форме?При рассмотрении сделки, заключенной в простой письменной форме, особенноесли сделка нотариально не удостоверена, суд не сможет определить дажекогда она была совершена, то есть подписана сторонами, не говоря уже обопределении, чем руководствовались стороны, подписывая договор, и понималили они значение своих действий и их правовых последствий. Конечно, нотариальнаясделка тоже может быть результатом угроз либо насилия. Но сторона, подвергшаясянасилию, имеет возможность в присутствии нотариуса сделать заявление отом, что сделка совершается не на добровольной основе, что нотариус можетсам заметить по поведению этой стороны сделки.

Вот довольно распространенная ситуация. Стороны вроде бы договорилисьо всех существенных условиях сделки, подписали ее и зарегистрировали (необращаясь к нотариусу). С этого момента сделка считается заключенной. Нозатем вдруг одна из сторон обращается в суд с иском о признании сделкинедействительной, обосновывая этот иск тем, что сделка им подписана в состоянииопьянения, когда он, ничего не понимая, подписал какой-то клочок бумаги,полагая, что выполняет просьбу ответчика оставить свой номер телефона иполное имя. Можно также сослаться на угрозы, на несуществующий долг передответчиком, которым последний угрожал в случае невозврата в срок и т. п.(см. главу "Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья"). Такимобразом, если сделка не удостоверена нотариально, у приобретателя практическинет никаких доказательств, опровергающих доводы истца.

Поэтому, несмотря на то что пошлина, взимаемая нотариусами, превышаетплату за государственную регистрацию сделки, лучше все-таки сделку удостоверитьнотариально. В случае отказа другой стороны от нотариального удостоверениясделки лучше ее не заключать: есть серьезный риск остаться и без денеги без квартиры.

Какие документы необходимо представить нотариусу для удостоверения сделкикупли-продажи квартиры?

Для нотариального оформления сделки купли-продажи квартиры нотариусунеобходимо представить:

• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Справку БТИ;
• Паспорта (или заменяющие их документы) продавца и покупателя;
• Свидетельство о браке (или его расторжении) для продавца, если квартирабыла приобретена в период брака. В этом случае понадобится также либо личноеприсутствие супруга(ги) для дачи согласия на сделку, либо его согласиев письменной форме, заверенное нотариально.Нотариус составляет договор, который подписывается обеими сторонами (продавцоми покупателем), после чего нотариус ставит свою заверительную подпись. Государственнаярегистрация сделки Механизм государственной регистрации сделки таков.

  1. Стороны собирают все необходимые документы (включая договор купли-продажиквартиры). Какие требования предъявляются к документам при их государственной регистрации?Прежде всего документы должны содержать всю необходимую информацию о продаваемойквартире и иметь подписи сторон. Тексты, наименования юридических ли цс указанием мест их нахождения, фамилии, имена и отчества физических лиц,адреса их мест жительства должны быть написаны разборчиво, полностью, безкаких-либо сокращений (п. 2 ст. 18 Федерального закона).

  Не подлежат приему для государственной регистрации документы, имеющиеподчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нихисправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезнымиповреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (п.3 ст. 18 Федерального закона). В скольких экземплярах необходимо представить документы для государственнойрегистрации?Для государственной регистрации необходимо представить договор купли-продажи- по экземпляру на каждую сторону плюс еще один экземпляр. Все остальныедокументы представляются в одном экземпляре (оригиналы).

  После государственной регистрации прав каждая из сторон получает подлинникдоговора (п. 5 ст. 18 Федерального закона).

  2. Договор купли-продажи и все необходимые документы подаются в учреждениеюстиции по регистрации прав. Обязательно ли присутствие обеих сторон (продавца и покупателя) при государственнойрегистрации сделки?В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующихнотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательнымдля данного вида сделок), заявления о государственной регистрации правподают лично все стороны договора (п. 1 ст. 16 Федерального закона). Какуже говорилось выше, сделки купли-продажи квартиры, за исключением сделкикупли-продажи с пожизненным содержанием, могут заключаться в простой письменнойформе. Это значит, что для государственной регистрации сделки сторонамнеобходимо явиться лично.

  В случае, если права возникли на основании договора (сделки), не требующегообязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенногопо желанию сторон, заявление о государственной регистрации подает однаиз сторон договора или сделки. Это значит, что если договор купли-продаживсе-таки был зарегистрирован у нотариуса (как в основном и бывает), тозарегистрировать его может одна из сторон - продавец или покупатель. Можно ли оформить сделку купли-продажи по доверенности?Если по каким-либо причинам стороны (одна из сторон), участвующие в сделке,не могут лично подать заявление о государственной регистрации сделки, онимогут оформить доверенность на любое дееспособное лицо (п. 1 ст. 16 Федеральногозакона). Такая доверенность может быть оформлена у любого нотариуса.

  3. После принятия всех документов сторонам выдается расписка в получениидокументов, представляемых для государственной регистрации прав, с их перечнем,а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятиедокументов на государственную регистрацию. В какие сроки проводится государственная регистрация сделки?Государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры проводится непозднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимыхдля государственной регистрации (п. 3 ст. 14 Федерального закона). Однакона практике на это требуется, как правило, 1-2 дня. Может ли государственная регистрация быть приостановлена?Государственная регистрация сделки купли-продажи может быть приостановленав следующих случаях.

  Если у регистратора возникли сомнения в подлинности представленных документовлибо в законности самой сделки купли-продажи, государственная регистрацияможет быть приостановлена не более чем на месяц (пп. 1, 2 ст. 19 Федеральногозакона). Стороны, участвующие в сделке, извещаются об этом немедленно.Чтобы регистрация не приостанавливалась, стороны могут представить дополнительныедоказательства законности и обоснованности совершающейся сделки.

  Государственная регистрация сделки может быть приостановлена (не болеечем на 3 месяца) также по просьбе одной из сторон, участвующих в сделке.В этом случае надо подать соответствующее заявление, в котором должны бытьуказаны причины, послужившие основанием для приостановления государственнойрегистрации, а также срок, необходимый для такого приостановления (п. 3ст. 19 Федерального закона).

  Кроме того, государственная регистрация может быть приостановлена наосновании определения или решения суда (например, суд вынес определениео наложении ареста на продаваемую квартиру) (п. 4 ст. 19 Федерального закона). В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации сделки?В государственной регистрации договора купли-продажи квартиры может бытьотказано в случаях, если:

  
  - с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащеелицо (например, гражданин, не являющийся собственником жилого помещенияи не имеющий доверенности от собственника на совершение подобных действий);
  - документы, представленные на государственную регистрацию, по формеили по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства(например, в договоре купли-продажи отсутствуют существенные условия заключениядоговора или в правоустанавливающих документах содержатся исправления,специально не оговоренные);
  - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствуетоб отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (п.1 ст. 20 Федерального закона).

  При принятии решения об отказе в государственной регистрации сделки сторонамв письменной форме в течение не более 5 дней после окончания срока, установленногодля рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа (п.3 ст. 20 Федерального закона). Куда следует обращаться для обжалования отказа в государственной регистрациидоговора купли-продажи квартиры?Отказ в государственной регистрации договора купли-продажи может быть обжалованв суде (п. 3 ст. 20 Федерального закона). Каков размер платы за государственную регистрацию договора мены?Определенной ставки за регистрацию договора купли-продажи не существует,однако установлено, что для граждан максимальный размер платы за государственнуюрегистрацию любой сделки с недвижимостью составляет 3-кратный установленныйзаконом минимальный размер оплаты труда - ММОТ (п. 1 Постановления ПравительстваРФ от 26. 02. 98 г. "Об установлении максимального размера платы за государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставлениеинформации о зарегистрированных правах"). Передача денег за квартиру Главное, необходимо помнить, что деньги должны передаваться только послегосударственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Как уже говорилосьвыше, стороны сначала подают все необходимые документы для регистрации,а потом получают зарегистрированный договор. Только после этого происходитпередача прав собственности. В течение же времени между подачей документови получением зарегистрированного договора стороны еще имеют возможностьпередумать и отказаться от заключения договора, поэтому деньги до этогомомента передавать не следует.

  Сейчас большое распространение получила передача денег через банковскиеячейки. Все фирмы, занимающиеся оформлением готовых документов, предлагаютименно этот механизм, хорошо зарекомендовавший себя как наиболее простойи безопасный. Заключается он в следующем. Перед оформлением договора купли-продажистороны встречаются в банке, где оформляется специальный договор, по которомупродавец квартиры имеет право получить деньги, находящиеся в банковскойячейке, только при представлении зарегистрированного договора купли-продажиконкретной квартиры. Как правило, устанавливается определенный срок (скажем,5 дней), в течение которого после регистрации договора продавец может реализоватьэто право. В договоре содержится указание на то, что, если по истеченииэтих 5 дней продавец за деньгами не придет, их может забрать покупатель.До момента государственной регистрации сделки ключи от банковской ячейкихранятся у покупателя, и сразу после регистрации они передаются продавцу.При закладывании денег в банковскую ячейку присутствуют только продавец,покупатель (возможно, в сопровождении доверенных лиц) и представитель банка.Деньги пересчитываются, проверяются на подлинность и затем закладываютсяв сейф.